お金について楽しく学び、豊かな人生を送る

大事だけど軽視しがちなお金の知識に関して、有益な情報を提供していきます

不動産投資の基礎知識を身につける

不動産投資をやるわけではないけど、
少し興味があり、話を聞く機会があったので、気になることを質問してきました。
まだまだ、浅い知識なので、間違っていることも多々あるとは思いますが、アウトプットしておこうと思います。

不動産価値

場所にもよるが、5年で7%ぐらい家賃は下がっていく。
例としては、25年で家賃8万 → 6万に下がっていくイメージ。
6万以下にはなかなか下がらなくなる。

立地が良い物件ならば、取り壊して、別の物件が立ち、地権者として、安く新築の物件を購入できたりすることもある。

ローン

見直し期間

半年に1回に見直しが行われ、返済金へ反映されるのは5年に1回行われる。

金利上昇時の返済金額への影響

元利均等返済。返済額(元金+利息)が一定の場合、支払いの元金充当割合が減る。返済期間が長くなっていく。

ローン期間

ローン期間 = 55 - 築年数。
新しければ、長め目のローンを組める。不動産の担保価値が高いため、信頼性が増す。

各金融機関の金利(2017年11月時点)

オリックス1.9%、ソニー1.69%、イオン1.65%、クリティセゾン1.9%
※金利の基準は、みずほ銀行などの大手銀行の金利を基準としているところが多い。

繰り上げ返済

返済方法

元利均等返済(返済額全体が一定)、元金均等返済(元本部分のみが一定)の2種類がある。
元金均等返済の方が早く返済できるが、金利上昇時に金利上昇分の返済に苦しむことになる。

住宅ローン控除

10年以内で返済してしまうと恩恵が受けられない。
トータル借入期間が10年未満だとローン控除対象外となるので注意。
最短10年で返済する繰り上げ返済計画を立てるのが望ましい??

団信(団体信用生命保険)の効果が薄まる

死亡した場合に返済不要となる金額が減るため。

2000万のワンルームマンションのローンをドンドン返済して、
残債100万のときに死んだら、実質、死亡保証として100万しか受けられない。
借金をしておくのが正解というわけではないが、現金とローンのバランスを取りつつ、返済を検討するとより良いかもしません。

その他

  • 家賃:3月〜4月は業者も強気の家賃設定を行う。閑散期との差で5000円は変動する。家賃下落時を想定して、ローンを組むべき
  • ローン返済をすると手元に残る資金は、都内中古マンションでは1万ほど。これを退去時のクリーニング代や繰り上げ返済金の足しにする。
  • 東京ワンルームマンションの入居平均は3年。
    入居時に礼金をもらえた時代は、定期的に退去してもらうとオーナーの原状復帰への負担軽減されていたが、 今は、敷金・礼金0の物件が多くなっており、オーナー負担が増大している。
  • 東京中古ワンルームで良い物件は、人気で出回る数が少ないため、抽選で物件を買う権利をもらうやり方が増えている。

不動産投資でかかる費用

初期費用

頭金
必要な頭金は、場合によって変わるが、
不動産投資では、ほぼ頭金不要や物件の0.5%ほどの頭金で良いとしている不動産会社が増えている。
ただし、中古ワンルームマンションなどでないと、収支をプラスにできない状況にはなっている。

諸経費

項目 金額 備考
登記費用 約25万
固都税 2〜3万
管理費 1万✕3ヶ月分を先払い
火災保険料 1〜4万 火災保険は1万程度、地震保険にプラスで入ると3万
事務手数料 10万 金融機関に払う金額

多めに60万ぐらい徴収し、あとで返金する仕組みだったりします。
ある不動産会社の実際の諸経費となります。

月次費用

項目 説明 備考
ローン返済 元本返済+金利返済。ローンの金利:1.65%〜1.9% 金利変動は、家賃の変動よりも遅れて、変化する。インフレ進行で金利上昇
管理費 清掃、点検費用
管理代行費 入居者募集、契約締結、家賃の収受、トラブル・クレーム対応
修繕積立金 建物の修繕・メンテナンスの費用
口座振替手数料 家賃振込み時の手数料 不動産会社指定の銀行でないと手数料が取られる場合がある

都度費用

繰り上げ返済
年30万〜100万を繰り上げ返済する。元本返済に充当することで未来に支払う利息を減らすことができる。
例えば、2000万のローンで100万繰り上げ返済すると残債額を150万減らせたりする。金利に寄ります。

退去時の原状復帰代
クロス張替え、壁紙張り替えなど、部屋にもよるが11万程かかる。

都内中古ワンルームマンション投資

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都内中古ワンルームマンションは、新築よりも利回りが高くなり、
かつ、入居率を高く維持出来る物件が多いと聞いて、メリット・デメリット、物件選びについて調べてみました。

メリット

価格が安い

新築の7〜8割、買い手と売り手の合意で価格が決まる。

利回りが高い

中古マンションは1000万〜2000万で利回り4.5%〜6%
新築マンションは2500万〜3500万で利回り3%

東京は突出して賃貸需要が高い

  • 2015年の都道府県の移動数では、1位の東京都が約8万人、2位の千葉県が1万4千人。一人勝ち状態
  • 日本の上場企業約3600社のう約1800社が東京に本社を構えている
  • 平成29年1月。東京都は平成9年以後21年連続で人口が増加しており、過去最高の値となっている
  • 23区の新築ワンルームマンションの建設は規制がかかり、急ブレーキがかかっており、中古ワンルームマンションに注目が集まっている

上記数値の参考元
なぜ「東京」か?|日本財託グループ

デメリット

利用可能な年数が短い

15年で1000万で利回り4%の物件で、マンションの耐久60年、 利回りが仮にずっと4%だとすると、

1000 ✕ 0.04 ✕ 15 = 600

得られる家賃収入が600万減った物件とも言える。 若い内からの投資だったり、相続目的の場合は、築浅物件を狙った方がよい。

室内設備の老朽化

エアコン、給湯器など、購入してすぐに設備故障や交換を求められる場合がある。

間取りや設備が古い

流行りの設備や間取りから外れているものがあると、入居者が付きづらい場合がある。

物件選びのポイント

立地

  • ターミナル駅へ一本でアクセスできる駅や乗降客数が多い駅を選ぶ。
  • 駅から10分圏内
  • コンビニ、飲食店、クリーニング店などが充実しているか
  • 地震発生時の火災リスクが低いエリアを選ぶ 火災危険度マップ
  • 港湾地帯の埋め立て地、旧河川跡や池跡、水田跡などを避ける

建物

  • 鉄筋コンクリート
  • 戸境・天井・床すべてが火災による強度低下がおきにくい素材でできている建物

保険

  • 火災保険に入る

家賃

  • 現在の入居者がいつから住んでいるか?長期で住んでいる人の場合、 相場家賃よりも高い家賃で住んでいる可能性あり。その場合、退去時に大きく家賃を下げる 可能性が出てくる。

管理会社

  • 入居者付けに強い管理会社

築年数

昭和58年(1981年)以降の物件だと新耐震法に基づいた物件になる。
現時点だと2017年 - 1981年 = 36年 36年以上前の物件はやめたほうがよい。

管理状態

建設会社が発行する重要事項調査報告書を取り寄せ、 過去の修繕履歴や管理費の滞納状況などをチェックする。

  • 修繕工事が定期的に実施されているか
  • 一部のマンションオーナーが管理費や修繕積立費を滞納していないか
  • 日常清掃がされているか?郵便受けにチラシが散乱していないか

運用成績 2017/10

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今月は、突然の衆議院選があり、自民党が圧勝という結果を通して、歴史的な株価の16連騰がありました。
日経平均は22000円を突破しています。

かなりの高値圏での推移なので、いつ暴落するかと常に意識してしまいますが、
どのようなキッカケで暴落するのでしょうか。2016年は、年初暴落がありました。 中国株の急落が原因など言われていますが、明確な暴落の原因がなかったように思います。
常に、暴落時の動きをイメージしておいた方がよいと思います。

現状

2017/10/28 現在

<保有株の損益>

保有株の投資金額 1,525,600円
保有株の評価金額 1,587,500円
保有株損益 +61,900円
総資産当りの前月比 +0.79%

保有株売却による累計収益(2017) +758,873円 (税引前、配当益除く)
保有株売却による累計総収益(2016/11〜) +766,234円
★年初来パフォーマンス +9.08%

売買

今月は先月に引き続き、いくつか利確しました。東証1部の銘柄は、その後も堅調に株価が上がっています。
中本パックスなどは特に、ネガティブ要因がなかったので、保有でも良かった気がします。
投資資金の〜%を買うなどとしておけば、一部利確も可能なので、今後はそのような取引をしていきます。

買い

田辺工業(1828) 100株 新規
三機サービス(6044) 300株 新規
グッドコムアセット(3475) 200株 買い増し

田辺工業は、割安昇格候補銘柄。打診で100株。今後の下落で買い増しを検討。
三機サービスは、好業績銘柄。調整タイミングで仕込みました。
グットコムアセットは、権利落ち-70円。1部昇格候補かつ業績も悪くないので、買い増し。

売り

中本パックス(7811) 100株 +91,280円
すかいらーく(3197) 200株 +3,590円
グッドコムアセット(3475) 100株 +38,953円
コメダホールディングス(3543) 100株 +15,790円
合計 +149,163円
※ 売買手数料を差し引いています。

すかいらーくは、優待目的でしたが、クロスでの取得でもよいかと考え、一旦売却しました。
グットコムアセット、コメダは、値上がりのため、一部利確してます。

高配当、割安銘柄の逆張り投資は、今のところ良い結果となっています。
ファンケル、コシダカ、中本パックス、コメダ。
良い決算でその後も上昇していく銘柄を逃したのが、反省点ですが、お試しだったのでよしとします。

リスク管理

保有銘柄一日当りの最大損失:-%(-円)
※各銘柄のATR(最大値動き)を考慮して算出

ATRの更新ができていないので、今月は記載なし。

今後の方針

株価の高値警戒のために、いくつか利確してしまったので、投資金額がかなり縮小しました。
ただ、今年中ぐらいは、米国経済も堅調ですし、地政学リスク以外は下落する要因があまりないので、
この高値が継続するような気がします。

市況株やゲーム株などのボラリティーが高い銘柄はなるたけ避けて、
昇格候補銘柄や逆張りできる高配当、好業績な優良銘柄を監視して、もう少し買い進めようと思います。

日本株、海外株の資産振り分けの割合は、
日本株(50%)、海外株(50%)としていこうと考えています。
IPOや優待資金で拘束されている資金を効率的に使う点、ドル転などを検討する必要があります。

会社から年末調整の用紙が届きました。
確定拠出年金やふるさと納税の申告方法など再確認しないとですね。
私の場合、株の取引に関しても年初の段階で、源泉徴収なしを設定してしまっていたので、確定申告が必要です。。。
楽しみながらやりきります!!

今月もお疲れ様でした。
来月も良い相場で、良い取引ができること願っています。ありがとうございました。

SBI証券で毎日積立投信を開始しました!

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先日、以下のような記事を書きましたが、ようやく以下記事内の2つの投資信託に対して、運用を開始しました。
今後投資したい魅力的な投資信託(2017年10月)

タイミングとしては、株価高値圏での開始なので、暴落したらしばらくは
マイナスとなるかもしれませんが、SBI証券で毎日積立てが開始されたようなので、
究極の時間分散を用いて、リスクを減らして行きたいと思います。

ついに毎日積立が実現!SBI証券の投信積立サービスが機能大幅拡充!

今までもカブドットコムで毎日積立はできていたんですが、指定日毎の設定が必要で、少し面倒でした。 一回やってしまえばどうってことはないのかもしれないですが、SBI証券では1つの設定で毎日積立が済むので便利です。
私の大好きなSBI銀行からのSBIハイブリッド預金へのらくらくな資金移動もあるので、積立資金の補充も苦になりません。

ちなみに、毎日積立ては月にどの投信も、23回買うようです。
23回で自分の月に積み立てる予算になるように調整する必要があります。

積立開始した投信と積立金額

投信 積立金額(月合計) 積立金額(1日あたり) 信託報酬(年率) 投資対象 2017/10/25時点基準価額
iFree S&P500インデックス 19950円 850円 0.243% 米国市場の約500社の株式 10,698円
SBI中小型割安成長株ファンド「ジェイリバイブII」 10350円 450円 1.836% 国内で割安とされる中小型株の50社 15,086円

積立金額(月合計) = 積立金額(1日あたり) ✕ 23回

リーマンショック以来、大きな下落なく、右肩上がりの米国市場の有望な企業に投資するS&P500インデックスへの投資を行う投信と、国内市場の小型株に投資して、ひふみ投信を上回るリターンを叩き出している投信の2つに2万、1万の合計、3万を毎月投資します。

状況見て、投資金額の変更や暴落時のスポット買いを柔軟に行っていく予定です。

とりあえず、始めてみて感覚を掴んで行きたいと思います。
まずは、買い付けられるのが楽しみです。こちらの運用報告もできるだけ毎月していきたいと思います。

初心者のための不動産投資セミナーのメモ

日本財託グループのセミナーで聞いた話しのメモです。

考えてはいけない

  • 節税で収支を考える → 節税なしでも、収入が得られることを考える
  • 値上がり

危険度を察知するための7つポイント

  • 高利回り → 入居率あっての利回り
  • 郊外、地方
  • 新築ワンルーム
  • 借りられるだけの借金する → 金利上昇、空室、家賃下落のリスクをコントロールする必要がある
  • 節税効果を目的にする
  • 賃貸管理会社はどこも同じと考えてしまう。 → 同じじゃない。手数料、連絡速さ。ぜんぜん違う。長い付き合いになるため、非常に重要
  • 実務経験の少ないコンサルタントに頼っていないか?

投資の7つポイント

  • 築年数の新しい中古
  • 運用管理会社
  • あらゆるリスク、コストをいれてシュミレーションを行う
  • 目先の収入でなく、あらゆるコスト、リスクを考慮する。東京中古ワンルームはリスクを考慮しても3%は取れる。
  • 2500万で4%ならば、年100万の利益ぐらい。
  • 1戸目、17年。2戸目、5年で払い終える。コツコツが勝つコツ。
  • 売却はしない。耐久年数は60年ぐらい。

不動産売買の仲介を行う日本財託

基本情報

設立:28年目。ある程度の年数のため、金融機関からの信頼があり、金利を低く抑えられる。
家賃保証:3ヶ月以降に家賃の8割保証。入居率が99.4%なので、あまり気にしなくて良い。
主な物件:東京中古ワンルームマンション(築浅5〜15年)。1700万〜2500万(立地良い場所)の物件を取り扱う。
団信:金利に組み入れて計算されている。2000万ローンなら、月3〜4万が普通。

※サブリース契約はなし。サブリース契約は、毎月家賃保証分の額が経費として、上乗せされてしまう。
入居なしの場合、家賃を下げられることで毎月の収支が初回提示契約の内容よりも不利な収支となってしまう可能性がある。

今後投資したい魅力的な投資信託(2017年10月)

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最近、S&P500に連動する手数料が安い投資信託が出てきているようで、 相場が20%ぐらい暴落したタイミングから購入&積立開始する投資信託として検討しようと思っています。

以下は、2017年10月4日時点に調査した内容となります。
全ファンドにおいて主要証券会社では、購入手数料が無料のノーロードの商品となります。

楽天・全米株式インデックス・ファンド

信託報酬:年率0.1696%(税込)
買付け対象:米国市場の4000株
ベンチマーク:CRSP US トータル・マーケット・インデックス
為替ヘッジ:なし
設定日:2017年9月29日

交付目論見書

ベンチマークに連動するEFTのVTIを円貨で購入できる投資信託。
投資信託としては、ありえないぐらい信託報酬が抑えられている。
ドル転する。積立できないなどのEFTに比べると選択の余地はある。
積立て可能で手間なしで、年率7%と言われている力強い米国市場に投資できるのが非常に魅力。

iFree S&P500インデックス

信託報酬:年率0.243%(税込)
買付け対象:米国市場の約500社の株式
ベンチマーク:S&P500
為替ヘッジ:なし
設定日:2017年8月31日

交付目論見書

NYダウは30社への分散より、更に分散効果が期待できるS&P500への投資が、円貨で手軽に可能です。
S&P500向けは、信託報酬が0.6156%のi-mizuho米国株式インデックスしかなかったことを考えると
非常に画期的なことですね。

あとは、純資産が増え、実績が積み上がっていけば、文句なしです。

ひふみ投信

信託報酬:年率1.0584%(税込) 信託財産留保額/解約手数料:無料
買付け対象:国内株式89.6%、海外株式3%。残り現金。
設定日:2008年9月
長期保有特典:5年後から0.2%、10年後からは0.4%の受益権が還元

国内を中心とした言わずとも知れたアクティブファンド。
TOPIXを大きく上回るリターンを叩き出しています。
TVで紹介されてからは、更に純資産を増やしてきています。
SBI証券のiDeCoでは、ひふみ年金として選択が可能となっています。

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月次運用報告書

SBI中小型割安成長株ファンド「ジェイリバイブII」

信託報酬:年率1.836%(税込)
信託財産留保額:0.3%(売却時)
買付け対象:国内で割安とされる中小型株の50社程度で運用
設定日:2006年07月31日

日経平均、ひふみ投信を大きくリードするアクティブファンド
投資効率の高さを示す指標(シャープレシオ)では、5年では全ファンド1位という凄い成績。
信託報酬は、高めですが、リターンは安定して、突出した実績を残しています。

ジェイリバイブは積立ができないですが、ジェイリバイブIIは積立が可能となっているので、 こちらがオススメです。

パフォーマンス

ジェイリバイブ ひふみ投信 日経平均
1年 35.1% 22.3% 14.0%
3年 118.9% 76.9% 34.3%

※ 2017年5月31日時点

楽天資産形成ファンド

信託報酬:年率0.54%(税込)
信託財産留保額:無料
買付け対象:日本株式、米国株式、欧州株式、アジア株式、日本債券、先進国債券の6資産へ分散投資
設定日:2006年07月31日

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アクティブ運用ですが、インデックスファンド並の低コスト。
株式、債権に分散投資するバランス型ファンド。
資産配分は、株式:債権 50:50。 内、国内株式30%、国内債券40%と国内成長を期待した配分となっており、
新興国比率が非常に低い資産配分となっています。
分売金が直近5年では、年1回20円にあることにより、税金が取られ、少し効率が悪いですね。

ただし、現時点では抜群の投資パフォーマンスとなっています。

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その他

その他ファンドとしては、以下が人気かつリターンが高いです。
みなさん、紹介されているので、詳細は端折ります。

  • セゾンバンガードグローバルファンド
  • 世界経済インデックスファンド

各ファンドのリターン

ここまでで紹介した投信についてのリターンを比較したいと思います。
情報は、2017年10月4日時点のモーニングスターを参照しています。

楽天・全米株式インデックス・ファンドとiFree S&P500インデックスは、設定されてから 日が浅いので除外しています。

投信 カテゴリ 6ヶ月 1年 3年 5年 10年 設定来 参考URL
SBI 中小型割安成長株F ジェイリバイブ 国内小型グロース 27.84% 64.08% 28.65% 40.00% 18.18% 306.75% URL
ひふみ投信 国内小型グロース 15.59% 39.55% 18.69% 27.32% -- 340.11% URL
楽天資産形成 安定成長 3.80% 11.39% 6.18% 12.35% -- 90.15% URL
セゾンGBF 安定成長 4.67% 14.37% 4.71% 12.46% 3.14% 38.85% URL
世界経済インデックスF 安定成長 6.73% 17.20% 3.85% 11.70% -- 116.96% URL
世界経済インデックスF(株式シフト型) バランス 7.40% 21.11% 5.10% -- -- 32.52% URL

SBI 中小型割安成長株F ジェイリバイブの驚異的なリターンは、目を見張るものがあります。
株式株式をやりつつ、手間なしで並行して、投信への投資もしていきたいですね。
2008年の100年1度と言われているリーマンショックからの株価の回復の恩恵が大きいとは思いますが。 下落相場からのリターンはこれからも享受できるものだと思います。